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时间: 2019-08-19 23:24 | 作者:星魂国语自产拍在线观看50页网 | 来源: 星魂国语自产拍在线观看50页网 | 编辑:星魂 | 阅读:次

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从此后,北京是北京,首都是首都。

文|樊睿昕

编辑|李惠聪

数据支持|诸葛找房

2019年1月10日晚间,位于北京市正义路2号的中华人民共和国北京市人民政府,原单位门牌移交北京市档案馆馆藏。这是“四套班子”东迁工程树下的第一个里程碑。

这是个值得纪念的日子。北京市级行政中心正式迁入城市副中心,标志着北京城市副中心行政办公区正式启用。而原二环内区域现被称为中央直属区,大通州变成了严格意义上的北京市。

从此以后,北京是北京,首都是首都。

“四套班子”东迁,最早可以追溯到2019年5月北京市官方首次对外披露搬迁方案,当时确定了市委、市人大、市政府、市政协“四套班子”机关为首批搬迁单位。第二批则是北京市纪委、市监察委、市高级人民法院、市人民检察院。

东迁工程的第二个标志性节点,是2019年8月30日,由北京城建集团承建的通州城市副中心办公区A1项目正式移交北京市市委,这意味着北京市委市政府的搬迁已经具备了基础条件。根据规划,A1项目是整个城市副中心办公区工程量最大的项目,也是市委核心办公区所在。

△通州城市副中心办公区A1项目

很快到了同年11月30日,东迁正式启动。这次搬迁合计达到了2万人左右的规模。并且预计到2020年搬迁完成,将总共带动40万相关人口进入通州区。为此,通州区自2019年开始就大力发展共有产权住房等各类住宅类供地,同时大力建设集体土地租赁住房项目,为城市副中心建成后大量人口涌入做准备。

除了人口流入,更重要的是作为新北京的中心,通州引入了更多资源落地。特别是2019年以来,北京政府不断号召北京下属国企、学校、医疗、产业等全面走入通州。据悉未来几年,北京全市至少30%的政府投资都将投向通州。

我们看到,为避免楼市过度反应,官方一直对此保持低调。尽管如此,副中心的崛起还是彻底改变了北京房价格局。

内城学区房成昔日黄花

权力中枢的东移带来的最大变化,是北京内城原先高度密集的教育、医疗资源开始流出。

2019年-2019年间,通州区开始加速实施兑现各项基础设施配套规划,区域内公立医院及幼儿园班数逐年递增。尤其2019年,在北京市教委、市财政局等市级领导部门支持下,通州区整合资源推进教育三年行动计划,新增公办幼儿园班数416个。同时加快推进北京五中(通州校区)主体完工,首师大附中(通州校区)等一批教育基础设施重点项目。

▽2019-2019年通州区医院数及幼儿园班累计数量情况

数据来源:通州区统计年鉴,数据整理:诸葛找房

这对通州的房价是利好,但对北京内城则是利空。一直以来,密集的教育资源是北京高房价的最大支撑点,尤其是东西城的学区房,简直是神话般的存在。但随着北京市中心东移,未来城市副中心在引入名校的同时,优质教师资源将被逐渐分流导入通州。此外,城市副中心将推出独特的高考优势政策,这也将吸引更多优质生源过来通州就读。

另一方面,此前北京城区学区房最大的拥有者多是行政官员。随着这部分人群工作单位东迁,大量旧房产将被售出。这让市场形成供大于求的状态,内城学区房的价格或将迎来拐点。有分析认为,未来北京市教育将会形成中央政务区-城市副中心的两极化格局,而新的房价格局也将由此诞生。

北京经济新增长极将在通州

统计数据表明,北京人口从1999年的1257.2万人发展到2019年的2170.7万人,增长了172%。同时北京市居民人均可支配收入从1999年的9182.8元到2019年的57230元,增长了6.2倍,远超全国人均收入4.4倍的增长速度。

可与此同时,由于具有首都和特大城市的双重身份,北京产业规模及人口快速增长与城市规划的冲突也愈加明显。为了缓解大城市病对北京经济增长带来的限制,通州被安排成为城市副中心,作为北京非首都功能的集中承接地,凡是不符合首都城市战略定位的功能都归入其中。

△疏解非首都功能区规划

在这个规划思路下,不久的将来,通州将是北京经济发展的重要增长极。目前,通州经济功能规划已经成形:“一带、一轴、多组团”的城市空间结构下,沿运河布置了运河商务区、北京城市副中心交通枢纽地区、城市绿心3个功能节点。并且沿六环路形成创新发展轴,向外纵向联系北京东部地区和北京首都国际机场、北京新机场,对内串联宋庄文化创意产业集聚区、行政办公区、城市绿心、北京环球主题公园及度假区等4个产业功能节点。

△通州区城市副中心规划

与此同时,通州副中心辐射区也正在重新规划。北京市为此还设立了专项资金和投资引导基金,旨在带动社会资本参与城市经济建设。在经济发展战略指引下,“两站一街”项目计划投资约550亿元,带动近400亿元社会资本,巨额资金投入为区域经济发展和升级奠定基础。

此外,2019年下半年,通州将加快推进特色小城镇的规划研究,特别是台湖演艺小镇、宋庄艺术创意小镇的落地实施,为区域内其他乡镇的发展探索可复制、可推广的经验。

成交居首,活力区域:通州房价中短期跑赢大势

产业结构不断升级,“高精尖”产业布局不断落地,通州区域基本面价值的提升保障了当地楼市需求端的强劲。特别是随着通州规划的推进及政府部门的陆续迁入,2019年四季度,在北京市整体市场下行的大环境下,通州楼市的各项指标却呈现欣欣向荣之势。

▽2019-2019年10月北京各区商品房销售面积占比走势

数据来源:诸葛找房

2019年四季度以来,北京市租金从10月的89.32元/平米/月下跌至12月份84.97元/平米/月,下跌4.88%,而通州同期下跌仅4.10%。二手住宅方面,2019年下半年北京市均价下跌1.2%,而通州二手住宅挂牌均价下跌仅1.0%。

就目前市场情况来看,通州楼市成交活跃,销供比相较其他城区较高。除了昌平受主城区回迁安置等因素影响,区域成交量高于通州,其他城区市场热度均低于通州。尽管限购政策抑制部分市场需求,但整体来看,通州区依然是16区成交量的活力区。预计正在逐步完善的配套建设及40万人口的迁入将推动通州楼市热度再次提升。随着政府人员的不断迁入,区域商品房市场需求仍存在一定上升空间。

▽北京各区2019年前10月商品房市场供求走势

数据来源:诸葛找房

从库存来看,通州楼市保持相对稳定,出清周期高于全市水平。数据表明,2019年5月开始,北京全市的商品房可售面积保持连续增长趋势,并已达到历史上最高值。而通州区可售面积却保持在150万-170万平方米之间,库存量相对稳定。对比来看,通州区域的可售面积与全市的可售面积不断增长的趋势不同,甚至近3个月有连续减少的趋势。再从去化周期上来看,全市去化周期波动较大,通州区则是保持相对稳定。

▽2019年9月-2019年11月北京全市及通州区商品房库存、去化情况

此外,由于通州土地市场供应量相对较少,该区域的土地溢价率也高于全市平均水平。2019年,在全市供应量大幅上升,尤其是涉宅地块供应明显放量的情况下,通州区却仅推出3幅涉宅地块,保持与2019年同水平。而2019年下半年以来,区域内招拍挂土地越来越少,地块溢价率因此迅速提升。

我们看到,通州现有住房并不能满足大量人口进入产生的居住需求。可以预测,市场供不应求将让通州楼市中短期内走高。

▽2015-2019年11月北京全市及通州区成交地块溢价率

数据来源:北京市国土资源局,数据整理:诸葛找房

结束语

按照时间表,北京市行政单位搬迁的时间要从2019年11月15日延续到2020年,这是一个横跨三年的大系统工程。北京市人民政府东迁只是个开始,后续不排除还有重磅消息落地。

时下政府对东迁事宜采取的策略是“悄悄地搬”,留下了巨大的信息空白让市场自己猜想。但可以确定的是,2020年北京政府东迁结束后,将带动的直接和间接人口流入,绝对不止40万。

通州楼市大动作很多,越是静悄悄,越让人充满想象。

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